DI MARTINO CONDOMINI S.N.C
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FAQ
Risposte alle
domande frequenti
Risposte alle domande frequenti
Spesso ci troviamo a dover rispondere ad alcune domande poste dai condòmini che - per le più svariate situazioni - non sanno come potersi comportare a seguito di un evento o una condizione in cui si trovano.
Alla luce delle varie situazione che nel tempo sono successe riportiamo di seguito un elenco, assolutamente non esaustivo, di alcune risposte a domande frequenti che nel prosieguo provvederemo a integrare.
Quando un vicino di casa disturba come mi devo comportare?
Se il disturbo avviene nelle ore notturne è consigliabile chiamare le forze dell'ordine per segnalare il disturbo ed avvertire l'amministratore che provvederà ad inviare raccomandata al condomino, indicando gli articoli del codice civile e del regolamento di condominio se presente che regolamentano i rapporti di buon vicinato.
In caso di vendita dell'immobile, se presente una detrazione fiscale per lavori straordinari condominiali, rimane la detrazione al vecchio proprietario?
La detrazione fiscale segue il codice fiscale, quindi essendo la pratica di detrazione fiscale associata al codice fiscale del condominio segue il condominio e quindi è il nuovo proprietario che porterà in detrazione le spese condominiali straordinarie dal momento dell'acquisto.
Posso delegare il mio inquilino a rappresentarmi in assemblea?
Sì l'inquilino può essere delegato dal proprietario. In caso di mancanza di delega l'inquilino può partecipare all'assemblea ma non ha potere di voto.
Posso delegare l'amministratore del condominio a rappresentarmi in assemblea?
A seguito della legge 11 dicembre 2012, n. 220, “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012 ed entrata in vigore in data 18 giugno 2013 l'amministratore non può essere delegato.
Mi si è formata una macchia sul soffitto cosa devo fare?
Avvertire immediatamente l'amministratore che aprirà denuncia all'assicurazione del condominio. Il condomino potrà decidere se far intervenire per la ricerca e la riparazione del guasto ditta di propria fiducia o richiedere allo studio di amministrazione di inviarne una.
Devo comunicare allo studio di amministrazione che ho affittato l'appartamento?
La presenza dell'inquilino con i dati anagrafici devono essere comunicate allo studio di amministrazione per l'aggiornamento del registro anagrafe condominiale obbligatorio a seguito della legge 11 dicembre 2012, n. 220, “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012 ed entrata in vigore in data 18 giugno 2013.
Per quanto riguarda le spese condominiali la suddivisione tra proprietario ed inquilino viene effettuata dallo studio di amministrazione condominiale. In caso venga richiesto dal proprietario, i conteggi suddivisi, vengono inviati anche all'inquilino. La procedura dipende dal contratto di affitto, in quanto alcuni contratti di affitto prevedono un canone mensile comprensivo di spese condominiali che sarà poi il proprietario a versare sul conto del condominio, mentre altri contratti di locazione prevedono solo il canone di locazione con spese condominiali escluse, in questo caso all'inquilino viene inviato rendiconto spese condominiali con relativo riparto.
La polizza globale fabbricato copre ogni danno?
La polizza del condominio copre tutti i danni alle parti comuni, alle colonne di scarico condominiali e i danni verso terzi. Ogni condomino può richiedere copia della polizza assicurativa del condominio e assicurarsi privatamente solo per ciò che non è in copertura con quella condominiale.
Il mio inquilino non paga le spese condominiali chi ne risponde?
In caso di morosità da parte in un inquilino lo studio di amministrazione invia sollecito di pagamento all'inquilino e al proprietario in quanto se l'inquilino non paga le spese è il proprietario che dovrà versarle in quanto associate all'immobile.
Posso installare motore aria condizionata sulla parete del condominio?
Il motore dell'aria condizionata se necessario venga installato sulla facciata principale non deve essere a vista ma posto nel balcone se presente, in caso non sia su facciata principale può anche essere installato a vista.
In caso di vendita / acquisto di un appartamento come mi devo comportare nei confronti dello studio di amministrazione condominiale?
Il venditore o l'acquirente devono portare allo studio dell'amministratore copia dell'atto di compravendita (prima pagina) in modo che possa essere aggiornato il registro anagrafe condominiale e registrato il subentro.
In caso di vendita / acquisto di un appartamento chi deve pagare i lavori straordinari?
I lavori straordinari devono essere pagati dal proprietario in essere al momento della delibera assembleare in cui sono stati deliberati i lavori, salvo accordi diversi presi all'atto della compravendita e specificati nel rogito.
Mi posso staccare dal riscaldamento centralizzato condominiale?
Un appartamento si può "distaccare" dal riscaldamento condominiale. Il condomino interessato deve presentare allo studio di amministrazione relazione di un termotecnico in cui viene riportato il progetto lavori e una relazione in cui emerga che il distacco dell'appartamento dall'impianto di riscaldamento condominiale non provochi nessun "scompenso " all'impianto.
Le spese condominiali possono essere pagate presso lo studio di amministrazione?
A seguito della legge 11 dicembre 2012, n. 220, “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012 ed entrata in vigore in data 18 giugno 2013 i versamenti delle spese condominiali devono avere una tracciabilità bancaria quindi non è possibile versare le rate in contanti presso lo studio di amministrazione ma deve essere fatto un bonifico sul conto corrente del condominio. Presso lo studio di amministrazione si può effettuare il versamento con assegno.
Quali sono gli orari in cui si possono effettuare i lavori di ristrutturazione negli appartamenti?
In base alle regolamentazioni comunali gli orari sono dal 01/10 al 31/03 , 8.00 -12.00 ,e 14.00 - 20.00 mentre dal 01/04 al 30/09 , 7.00 - 12.00 al 15.00 - 20.00 dal lunedì al venerdì. In alcuni casi il comune di competenza rilascia permesso speciale alla ditta esecutrice anche per il sabato ma deve essere richiesto al comune.
In caso di vendita dell'immobile, se presente una detrazione fiscale per lavori straordinari condominiali, rimane la detrazione al vecchio proprietario?
La detrazione fiscale segue il codice fiscale, quindi essendo la pratica di detrazione fiscale associata al codice fiscale del condominio segue il condominio e quindi è il nuovo proprietario che porterà in detrazione le spese condominiali straordinarie dal momento dell'acquisto.
Nel condominio dove abito l'assemblea ha deliberato di installare un ascensore al posto della tromba delle scale; ma può farlo anche se io non sono d'accordo?
In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 legge n. 13 del 1989, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c., ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea condominiale non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida ed è approvata se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell'edificio. Naturalmente, rimane ferma la previsione del comma 3 del citato art. 2 legge n. 13 del 1989, che fa salvo il disposto degli art. 1120, comma 2, e 1121, comma 3, c.c.: in particolare l'art. 1120 co.2 vieta in ogni caso le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, mentre l'art. 1121 prevede che in caso di innovazione che importi una spesa molto gravosa o che abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata (come ad es: l'ascensore), i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Resta comunque salva, ex art. 1121 3° co., la possibilità per i condomini e i loro eredi o aventi causa di poter partecipare, in qualunque tempo, ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Di conseguenza, nel caso prospettato, il singolo condomino potrà impugnare la delibera qualora l'installazione dell'ascensore pregiudichi la stabilità stessa dell'edificio, e comunque potrà astenersi dal partecipare alla spesa particolarmente gravosa rinunciando ad usufruire dell'ascensore.
Il mio vicino di pianerottolo ha aperto una seconda porta di accesso al proprio appartamento; ma può farlo?
Per giurisprudenza costante (v.d. Cassazione civile, sez. II, 10 febbraio 1981, n. 843) i pianerottoli, quali elementi essenziali della scala di accesso ai diversi piani dell'edificio in condominio, sono per presunzione di legge, salvo diverso titolo, in comproprietà fra tutti i condomini.
Pertanto, la loro utilizzazione da parte dei singoli condomini è soggetta alla disciplina propria dell'uso individuale della cosa comune, con la conseguenza che è del tutto legittima la creazione di un secondo ingresso ad un appartamento di proprietà esclusiva, in corrispondenza del pianerottolo antistante, ove non limiti il godimento degli altri condomini e non arrechi pregiudizio all'edificio ed al suo decoro architettonico.
Di conseguenza, nel nostro caso ciò che occorre verificare è se l'apertura della seconda porta impedisca agli altri condomini di usare della cosa comune: se, ad esempio, la seconda porta presenta una struttura tale da limitare o rendere più incomodo agli altri l'accesso al piano, allora in tal caso l'iniziativa del singolo condomino può essere bloccata in quanto lesiva dei diritti che la legge riconosce a tutti i condomini sul bene comune.
Nel palazzo ove abito c'è un condomino che è proprietario di un cane: questo cane però non solo abbaia tutta la notte ma sporca anche sulle scale; cosa posso fare?
La giurisprudenza di merito ha avuto modo di precisare che la detenzione di un animale può integrare in astratto la fattispecie di cui all'art. 844 c.c. (che regolamenta le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori ecc.) in quanto tale norma, interpretata estensivamente, è suscettibile di trovare applicazione in tutte le ipotesi di immissione che provochino una situazione di intollerabilità attuale; pertanto, anche in mancanza di un regolamento condominiale che vieti al singolo condomino di detenere animali nell'immobile di sua esclusiva proprietà, la legittimità di tale detenzione deve essere accertata alla luce dei criteri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni (Tribunale Piacenza, 10 aprile 1990).
Pertanto, se l'abbaiare del cane o le esalazioni all'interno del condominio superano il livello di normale tollerabilità e arrecano effettivamente un pregiudizio alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete o dell'igiene - valutazione, questa, rimessa all'apprezzamento del giudice - lo stesso giudice potrà anche ordinare l'allontanamento dell'animale dall'edificio condominiale, con divieto di farvi ritorno.
Il condomino che abita al piano sovrastante il mio appartamento continua a stendere i panni fuori dal suo balcone fino a coprire parte del mio balcone: cosa posso fare?
Il vicino di casa che si ritiene in diritto di stendere biancheria e simili fuori dalla propria finestra senza preoccuparsi se con tale suo comportamento leda i diritti di terzi è un'ipotesi che ricorre con una certa frequenza nei rapporti condominiali e spesso le discussioni iniziali degenerano e trasmigrano nelle aule giudiziarie. Al riguardo si richiama una sentenza di un Giudice di Pace di Napoli, sez. V del 23/02/2005 n. 9868, nella quale è espresso molto chiaramente il principio per cui "costituisce grave disagio, che supera la normale tollerabilità, il comportamento del condomino che sia solito lasciare ad areare ed asciugare fuori dal proprio balcone coperte e lenzuola, per tutta la loro lunghezza, fino a coprire parte del balcone dell'appartamento sottostante, impedendo così che filtri la luce e che passi regolarmente l'aria; a maggior ragione se a tutto ciò si aggiunge il disagio di subire lo stillicidio dei panni stesi, non potendosi ritenere lecita o legittima tale pessima abitudine, che crea disagio al proprietario dell'appartamento sottostante nonché danno all'estetica ed al decoro del fabbricato...". Tale illecita condotta pertanto va oltre la normale tollerabilità e costituisce immissione molesta, sanzionabile con un'azione tendente a inibire la prosecuzione della condotta illecita e ad assicurare al proprietario dell'appartamento sottostante un equo risarcimento dei danni sofferti in conseguenza di essa.